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昨天，是2022全年重磅数据集中出炉的日子。 意料之外的是，同期公布的经济数据基本没人在意， 但人口数据直接霸屏了。原因显而易见： 1、相比看不见摸不着的经济数据，人口数据水分更少，也和大家的体感更加贴近； 2、今年的人口数据出现了真正意义上的，转折性的变化。 统计局数据是这样说的： 截止去年末，全国人口14.11亿人，比上年末净减少85万人。 前年，这个数据是14.12亿，而去年，则上涨到14.13亿人。 说了好几年的人口负增长真的来了，而且，这还是自1962年以来， 中国第一次出现趋势性的人口负增长。就还挺秃然的。 或许会有人说，这和疫情管控放开之后的超额死亡有关。 但事实上，拆分一下数据会发现，死亡人口确实稍有提升， 但下滑更加厉害的，其实是新出生人口的数据。出生人口与死亡人口的交汇点，在人口统计中被描绘为“死亡交叉”。 如果真的有还未被统计在内的“超额死亡数据”，只能说明死亡交叉出现得比想象中更急， 负增长的幅度，还是被低估了。就，作为一个80后，想想小时候漫天遍野的计生宣传，再看看网上流传的当年的老报纸，还挺感慨的。 如二十年前所愿，如今的“最后一代”，果然已经不怎么想要软肋了。 回看这许多年，我们已经从严苛的“只生一个好”逐渐过渡到了允许二胎，甚至给政策给钱，鼓励三胎，但并没有给新出生人口的趋势带来决定性的扭转。 再加上日本、韩国这些“他山之石”的经验，一个普遍的认识是—— 2022年，很可能是我国人口负增长时代的开端。过去的日子，是再也回不来了。 还有另一个关于人口的数据，被选择性地忽略了。 2022年，16-59岁之间的劳动年龄人口一共8.76亿人，占全国人口的比例，是62.0%。 大概十年前吧，劳动力人数还在10亿人以上，占总人口比例超过74%。 也就是说， 劳动力人数已经在2013年提前见顶，十年间下降了一个多亿，占总人口的比例，大概一年下降一个百分点。 大家平时戏谑的“人矿”、“人肉干电池”……这些与人口红利有关的词语，将会逐渐不合时宜起来。 再看看60岁以上的人口比例……嗯，2022年末， 已经达到总人口的接近五分之一了。之前的数据是这样的—— 怎么说呢，再过个二三十年，等我们这一代到了60岁，养老金什么的嘛…… 就自求多福吧。 最后，说说房地产。 关于楼市的走势，任泽平教授有一句判断广为流传—— 房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融。 按照这个理论，如今长期指标已经过峰，看不出什么回寰的余地， 房地产业已经进入趋势性下滑的区间。这对于目前还躺在ICU的地产业而言，真心是雪上加霜。 但换个角度来说，房地产的主流消费人群——16-59岁之间的劳动年龄人口早在十年前就见顶了。 但这十年，全国大部分地方的楼市， 无论从量还是价上，基本还是向上的。所以，可以得出几个推论： 1、土地和金融这两个要素，依然能起到关键作用。人口总量跌了，影响的是需求，土地成交数据体现的是供应。 那供应数据是什么样子的呢？ 去年的土地购置面积数据垮得不是一点两点，如果再考虑到不少低线城市都是靠城投托底 ，真正能够变成新增住房供应的土地，只会更少。 数据当然是不好看的，也直接影响到政府收入， 但这是市场对于房地产市场供需的自发调节，对于市场的稳定是有正向影响的。 再说说金融方面。 现在流行说“预期”，当预期不好的时候， 仿佛一切针对房地产的金融政策都已经失灵了。 比如说，央行前几天在新闻发布会上透露，12月份新发放的个人住房贷款利率，全国平均数据是4.26%，比去年降了1.37个百分点，是2008年有统计以来的历史最低水平。 但销售数据好像没有很明显的改善。 是真的失灵了吗？ 并不是。我在里面问了读者一个问题： 政策的底线到底要降到怎样，你才愿意买房呢？ 在评论区，我看到了五花八门的“底线”—— 有的读者，心理预期是二成首付+3.5%利率； 有的读者，不想付首付，但愿意承担3.25%的房贷利率； 有的读者，虽然觉得人口负增长，该买的都买够了，但如果政策降到0首付，房贷利率2%，还是愿意“试试再买个房”。 嗯，4.26%的房贷利率虽然低， 但对比起大家的期待，很明显，还不够低。再看看美国房贷利率走势—— 最低的时候是在3%以下，反观我们的利率，还是有空间的。 2、未来在“抢人大战”中胜出的城市，房价是有基本支撑的。昨天，鹤总在达沃斯峰会上专门为地产撑了个腰—— 根据上午的数据，2022年的城镇化率是65.22%，而按照此前的官方规划，到2035年，我国的人口城镇化率将要达到73.12%。 尚有空间。 但更大的空间， 存在于一二线城市之间的“抢人大战”之中。具体政策就不罗列了。 附一张图，是中银国际基于各城市政府发展规划中的常住人口流入情况，做出的城市新增住房需求预测，可以随便看一眼。 用这个数据去对比新增土地供应和存量房数据，大概可以看到一个城市的房价支撑力。 以及，如果买房时有那么一点保值的目的，一定要远离一切人口流出的城市。 3、产品力的重要性越来越凸显了。这个趋势，很多行业人士都已经观察到了，广州一直属于产品力不太好的市场，现在也很明显—— 对于 改善型产品来说，不多偷点面积，把阳台和飘窗尺度做足，把客厅做得异常宽敞，房子就不会太好卖。 而对于 刚需型产品呢？ 别的不说，前几天，我给才六岁的小女儿读英文绘本，说到小松鼠一家打扫卫生，会打扫阁楼、地下室和门廊这种“独栋专有空间”的时候，她睁大眼睛，问我这是什么。 然后，羡慕地小声说—— 我也想住别墅。 Emmm……当这一代孩子们长大了，真的会愿意蜗居在陈年的老破小里面吗？ 在这个角度来看，如果买房的目的，是希望为数不多的年轻人还愿意为你接盘，那么， 请从现在开始，研究年轻人的喜好。毕竟，对于美好生活的需求是一直存在的，而对于在美好的物质生活中长大的新一代年轻人来说，尤其如此。

以上为正文，来自局姐本尊

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